评说 | 土地出让之“净地”与“现状交付”

在我国出台的多部法律中，对于出让土地使用权提出了明确规范要求，尤其在“净地”出让方面，国土资源部和多地省级政府更是相继发布了多项法规和政策措施，为提高土地利用效益，促进地方经济高质量发展扫清障碍。

最早在土地挂牌出让中出现“净地”一词的政府文件，是由国土资源部发布的《关于加大闲置土地处置力度的通知》,《通知》中规定，建设用地使用权实行净地出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费。

由此不难看出，土地出让中对“净地”提出了更加严格的要求，比如土地权属清晰，无法律经济纠纷等。而现实中，难免有少数地方政府与企业签订的《国有建设用地使用权出让合同》，会出现“现状交付”的约定。因此，在土地出让过程中，由“净地”与“现状交付”引发的争议和纠纷偶有发生。

案例一：2010年3月10日，胡某、应某某等人与浙江省永康市国土资源局签订了土地出让合同，合同中同样约定了以现状土地条件出让，且现状条件的表述为“空白”。但由于该出让地块水、电、路灯等基础设施配套不到位，存在厕所未拆，变压器未移等问题，导致土地闲置六年之久。最终双方通过司法途径解除了此前签订的土地出让合同。

对于此案，金华市中级人民法院在审理中认为，涉案合同中关于现状土地条件交付土地的约定不能当然视为胡某、应某某等人在非净地的情况下也必须无条件接受涉案土地，永康市国土资源局仍负有在合理期限内交付净地的义务。否则，永康市国土资源局非净地出让的行为既有违相关政策和法律的规定，最终也会导致合同相对方无法实现合同目的。

案例二：2013年12月9日，海南省儋州市国土局与昆诚公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定土地于2013年12月30日前交付给昆诚公司，建设项目在2014年6月20日之前开工，在2016年6月20日之前竣工。但土地交付后，昆诚公司发现待开发土地上尚存在沟渠和未清完的林木等附着物，并先后两次向儋州市政府提交《关于要求及时清表和签订土地出让合同补充协议的申请》，重新明确交地时间和土地开发建设时间。儋州市政府在收到上述申请后，批示儋州市国土局启动清表工作，按规定办理补充协议，此后未予处理。

2017年12月30日，儋州市政府作出113号《决定》，认定昆诚公司未按规定动工时间开发满二年，构成闲置土地，且属用地单位自身原因造成土地闲置，决定无偿收回涉案土地。

对于闲置土地管理，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条明确规定，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。因此海南省高级人民法院根据实际情况依法撤销了儋州市政府作出的113号《决定》。

案例三：2021年5月14日，海南省万宁市自然资源和规划局(以下简称“万宁市自规局”)分别通过全国公共资源交易平台(海南省)、海南日报等渠道发布了一则《万宁市国有建设用地使用权公开挂牌出让公告》，决定将位于万宁市兴隆兴梅大道西侧地段的6.1813公顷的国有建设用地使用权进行出让。

此后，海南诚城鑫隆文化旅游投资有限公司(以下简称“海南诚城鑫隆”)通过万宁市自规局组织的招拍挂程序竞得该地块，并在同年7月15日，双方签订了《国有建设用地使用权出让合同》，《合同》约定万宁市自规局将在2021年8月15日前交付土地，而交付土地达到的条件是“以现状为准”。可对于现状土地条件则没有进一步说明。

然而，万宁市自规局在上述土地的《出让公告》中又明确表示：土地已达到安置补偿落实到位，土地权利清晰;不存在土壤污染，符合土壤环境质量要求;确认通水、通电、通路等，完成土地平整，具备动工开发必须的条件;已完成地上附着物清表，地上附着物已补偿到位，无法律经济纠纷的“净地”条件。

由此出现了出让合同中的“现状交付”与公告中的“净地”条件相互矛盾的表述。

但就是这块公告中已满足诸多“净地”条件的土地，在之后的数月内因现状与公告的“净地”条件不符，未能依照合同约定“现状交付”，造成无法动工开发。海南诚城鑫隆方面表示，在土地交付的截止日前，该地块现状为存有大量附着物，不仅包括房屋、农庄、采石场、鱼塘、猪舍、鸡舍、成片的橡胶树和槟榔树，甚至还有坟墓。

随后，海南诚城鑫隆与万宁市自规局围绕着“净地”与“现状交付”展开了多轮沟通，但要达到“净地”条件的进度缓慢，直至2022年5月中旬，出让土地上还有农户在经营农场、鱼塘及耕种土地，部分农户由于钱款安置补偿不到位拒绝搬迁，该宗土地仍存在纠纷。因竞得土地迟迟不能动工开发，海南诚城鑫隆最终选择与万宁市自规局对簿公堂，要求解除《国有建设用地使用权出让合同》，并返还土地出让金。据悉，目前该案件仍在审理中。

对于出让合同中的“现状交付”又该如何理解？北京市中银律师事务所律师胡功群表示，“现状交付”是指以肉眼所见的土地物理表面现状进行交付，但其不涉及出让土地的法律层面，法律层面肉眼是看不见的。比如出让土地是否安置补偿到位?土地是否存在抵押?是否还在承包经营或其他形式的纠纷?是否涉及到其他权属人的占有等等，这些均不是肉眼所能看到的物理现状。

专业建议

　　土地受让方在缔约和履约过程中，可参考以下建议，以避免受到出让方未交付“净地”之行为的损害，及减轻土地被认定为因受让方自身原因构成闲置土地的风险：

　　1．当出让方公示的土地出让合同文本中包含“现状交付“条款时，受让方在通过招拍挂或者协议方式受让土地前，应严格从法律法规规定的供应土地动工开发所必需的基本条件（土地权利清晰、安置补偿落实到位、没有法律经济纠纷及地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发）角度，实地勘查土地是否具备上述条件，再视情况决定是否参与竞买或协议受让；

　　2．土地交付前，对受让土地现状再行检查，确保不存在影响动工开发的瑕疵时方才办理土地交付手续，或与出让方对土地所存在瑕疵的解决方案达成一致意见后再行交付，交付时还需注意要求出让方履行界桩定点的义务，以确保土地四至界限清晰；

　　3．若土地交付后才发现存在影响动工开发的根本性障碍时，受让方需注意及时向出让方反映有关情况，提请出让方及时解决土地问题，并注意固定和收集此过程中形成的有关材料，以作为后续出现纠纷时证明土地存在瑕疵的证据。与此同时，受让方还需注意根据问题实际解决情况及时申请延长合同约定的动工开发期限，或者通过解除合同等方式维护自身合法权益。