中盛控股江中咏：刚性需求逐渐释放，有助于改善全年销售数据

在10月8日举办的“2023金融街论坛年会”上，央行行长潘功胜做出多项重要表述，其中对于楼市的观点特别引发社会关注。

潘功胜表示，我国房地产市场正在进行重大转型并寻找新的均衡点，这既充满挑战也蕴含新的发展机遇。我国城镇化仍处于发展阶段，新市民规模较大，刚性和改善性住房需求有很大潜力，房地产市场长期稳定发展具有坚实基础。他还表示，央行下一步将做好金融支持房地产市场平稳健康发展工作，引导金融机构保持房地产信贷、债券等重点融资渠道稳定，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持，完善住房租赁金融政策体系，推动构建房地产发展新模式。

此前，国家统计局公布了今年1-9月份全国房地产市场基本情况。数据显示，今年前三季度商品房销售面积为84806万平方米，同比下降7.5%，其中住宅销售面积下降6.3%。商品房销售额89070亿元，同比下降4.6%，住宅销售额下降3.2%。广东中盛控股集团董事长江中咏就此表示，今年前三季度市场还处于下降通道，但无论是销售面积还是销售额都出现降幅收窄迹象，但在密集楼市新政的持续发力下，今年第四季度的房地产市场有望筑底企稳。

与此同时，江中咏希望业界关注另一组数据，9月的商品房销售面积为10857万平方米，环比上升46.99%，销售额为10912亿元，环比上升41.57%。他认为9月数据的环比大幅上升，“有可能暗示市场筑底成功，正在开始酝酿反转行情”。他还告诉记者，“认房不认贷”新政叠加部分城市开启的限购松绑等政策，老百姓的刚性购房需求开始逐渐释放，这也有助于改善全年销售数据。

在供给测，国家统计局数据显示，今年前三季度全国房地产开发投资87269亿元，同比下降9.1%；其中，住宅投资66279亿元，下降8.4%。虽然如此，江中咏依然认为在市场存压的情形下，限价政策的取消，土地开发容积率约束减少，开发商拿地信心回升等信号，都有助于开发投资指标企稳。

江中咏投身大湾区房地产市场近20年，长年保持对宏观政策的高度关注。据他的不完全统计，仅在9月，全国各地累计出台房地产调控政策133条，较上月增长87%，再创年内新高。而随着各部门、各地楼市政策的落实，信贷资金带动竣工面积持续高增长。9月房屋竣工面积同比增长25.4%，较8月增加15个百分点，增幅维持在相对高位。另外，今年以来始终保持低位的新开工增速也开始出现边际好转的信号。

从房地产良性循环的角度看，新开工数据还需提振，江中咏建议各地在预售制度方面要采取更灵活的措施，特别是对于一些销售情况不错的项目，更需要督促加快建设和交付。另外，“保交付”工作还需要继续。2023年即将收尾，尽管市场还可能出现一些局部调整，但今年房价走势总体表现平稳。不过，由于市场因素瞬息万变，江中咏建议行业从业者和消费者还是需要密切关注市场变化和政策动向。

此前，国内多家券商公司发布了对今年全年楼市行情的展望。

广发证券预测，商品房销售量价将在2023年二季度持续复苏，并于三季度量价齐升。　　海通证券则认为今年全国销售面积可能达到0.7%，全年增速走势前低后高。长江证券也认为，2023年需求端有望逐步趋稳，二季度之后可能有实质性变化。

江中咏表示，2022年末出台的金融十六条、三支箭等政策，对房企的融资端、需求端、供给端都有强力支持。此外，今年上半年多项经济刺激措施的叠加作用，将促使宏观经济面持续复苏向好，从而带来购房者信心的持续恢复。